Spread w wycenie nieruchomości

Czym jest cena ofertowa?

Cena ofertowa i cena transakcyjna to dwa różne pojęcia związane z wyceną nieruchomości, które odnoszą się do różnych momentów w procesie sprzedaży nieruchomości. Cena ofertowa to cena, którą właściciel nieruchomości proponuje za jej sprzedaż na rynku. Jest to zazwyczaj cena wyższa niż cena rynkowa, aby uwzględnić ewentualną negocjację i zapewnić właścicielowi większy margines do negocjacji z potencjalnymi kupcami. Cena ofertowa jest często przedmiotem negocjacji i może się zmieniać w trakcie procesu sprzedaży w zależności od zainteresowania kupujących.

Czym jest cena transakcyjna?

Cena transakcyjna to cena, którą rzeczywiście zapłacił kupujący nieruchomość podczas procesu zakupu. Jest to cena, która wynika z wynegocjowanego porozumienia między kupującym i sprzedającym, uwzględniając wszystkie warunki sprzedaży, takie jak termin płatności, koszty dodatkowe itp. Cena transakcyjna może być niższa lub wyższa od ceny ofertowej i jest ostateczną wartością sprzedaży.
Różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną wynika z faktu, że cena ofertowa jest tylko propozycją, podczas gdy cena transakcyjna jest faktyczną kwotą, za którą kupujący i sprzedający zawarli transakcję. Wartość różnicy między ceną ofertową a transakcyjną może być wykorzystana do określenia skuteczności procesu negocjacyjnego, w którym cena ofertowa jest regulowana w zależności od zainteresowania kupujących i rynkowych trendów.
W przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy opera się na cenach transakcyjnych. Jednak analiza cen ofertowych również stanowi istotną część wyceny. Dzięki tej analizie rzeczoznawca określa jakie czynniki kształtują rynek, bada spójność między otrzymanym wynikiem, a tym co pokazuje rynek.

Spread na rynku nieruchomości

Istotnym zagadnieniem w analizie cen ofertowych oraz porównaniu ich z cenami transakcyjnymi jest tzw. spread. Określa się go jako różnicę między ceną ofertową (która zazwyczaj jest wyższa), a ceną transakcyjną. Dzięki takiej analizie możemy zbadać jaki margines negocjacyjny występuje na danym rynku. Jest to bardzo pomocne szczególnie kiedy sami rozważamy zakup nieruchomości. Czy do określenia spreadu potrzebujemy wsparcia rzeczoznawcy majątkowego? I tak i nie.
Jeżeli rozpatrujemy rynek lokali mieszkalnych – taka pomoc nie będzie potrzebna. Dane do określenia różnicy między wspomnianymi cenami możemy pozyskać ze strony internetowej NBP, a dokładnie z raportów dotyczących cen nieruchomości.
Poniższy wykres przedstawia spread dla rynku lokali mieszkalnych dla Wrocławia, analizą objęto okres 5 lat. Czy taka informacja nie jest przypadku w przypadku poszukiwania mieszkania i potencjalnych negocjacji? Otóż jest, i to bardzo 😊.

W innym przypadku warto poprosić rzeczoznawcę majątkowego o wsparcie. Poza wyceną nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przygotowuje raporty dotyczące rynku. Posiada on wiedze ekspercką oraz dane, które pozwalają wyciągnąć wartościowe wnioski o tym jak funkcjonuje lokalny rynek nieruchomości. Podsumowując, analiza cen ofertowych jest ważnym elementem w procesie wyceny nieruchomości. Dzięki niej rzeczoznawca majątkowy może dokładnie określić sytuację oraz czynniki wpływające na jej wartość nieruchomości. Jednak w celu uzyskania rzetelnej wyceny należy uwzględnić również inne elementy procesu wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy
Mateusz Piętak, FRM

Słowa kluczowe: rzeczoznawca Wrocław, rzeczoznawca majątkowy Wrocław, rzeczoznawca nieruchomości Wrocław, wycena nieruchomości Wrocław, wycena nieruchomości Nowa Sól, operat szacunkowy Wrocław, operat szacunkowy Nowa Sól, wycena mieszkania Wrocław, wycena mieszkania Nowa Sól wycena domu Wrocław, wycena nieruchomości komercyjnych Wrocław