Metodologia wyceny nieruchomości w Polsce.

Podczas wyceny nieruchomości stosuje się podejścia takie jak:

• podejście porównawcze,
• podejście dochodowe,
• podejście kosztowe,
• podejście mieszane.

Odpowiedniego wyboru podejścia, metody oraz techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając:

• cel wyceny,
• rodzaj nieruchomości oraz jej położenie,
• wykorzystanie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy,
• dostęp nieruchomości do elementów infrastruktury technicznej,
• rodzaj zagospodarowania,
• informacje na temat cen, dochodów oraz cech wspólnych nieruchomości podobnych.

Podejście porównacze

Podejście porównawcze zakłada, że wartość nieruchomości odpowiada wartościom nieruchomości podobnych będących obrotem na rynku. Uzyskaną cenę koryguje się w zależności od cech różniących nieruchomość wycenianą od pozostałych nieruchomości podobnych, zawiera się również zmiany cen w  zasie. Podejście porównawcze wykorzystuje się, gdy dysponuje się informacjami o cenach oraz cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą. W podejściu porównawczym używa się metody:

• porównywania parami,
• korygowania ceny średniej,
• analizy statystycznej rynku.

Przy zastosowaniu metody porównania parami porównuje się nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu na rynku do nieruchomości wycenianej. Warunkiem zastosowania tej metody jest dostęp do danych o cenach, cechach oraz warunkach zawarcia umowy nieruchomości podobnych.

Metoda korygowania ceny średniej bazuje na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny z co najmniej kilkunastoma podobnymi nieruchomościami, które były przedmiotem transakcji na rynku odpowiednim dla położenia wycenianej nieruchomości. Dla nieruchomości podobnych powinny być również znane dane o ich cechach, cenach oraz warunkach zawarcia umowy. Wartość nieruchomości szacuje się stosując korektę ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, które uwzględniają różnice w cechach nieruchomości.

Przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku wykorzystuje się metody stosowane w analizie statystycznej, na podstawie próby nieruchomości reprezentatywnych, będących przedmiotem transakcji na rynku

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe stosuje się, aby określić wartość nieruchomości zakładając, że osoba ją nabywająca zapłaci cenę, która będzie uzależniona od dochodów, które owa nieruchomość wytworzy lub będzie wytwarzała. Warunkiem zastosowania podejścia dochodowego jest wiedza o dochodach, które nieruchomość generuje lub może generować, dotyczy to zarówno nieruchomości będącej przedmiotem wyceny raz nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym wykorzystuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

Metodę inwestycyjną wykorzystuje się w przypadku, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochody z tytułu czynszów, najmu lub dzierżawy. Wysokość tych dochodów określa się analizując formowanie się ich stawek na rynku.

Metodę zysków wykorzystuje się gdy nieruchomość generuje dochody zrealizowanej na jej terenie działalności. Dochód ten zależny jest od udziałów właściciela nieruchomości w dochodach realizowanej działalności na terenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny jak i nieruchomościach podobnych. Metodą tą stosuje się w przypadku braku możliwości do określenia czynszu najmu lub dzierżawy dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Występuje to wtedy, kiedy nieruchomości podobne na rynku nie są wynajmowane lub dzierżawione. W obydwu metodach używa się techniki kapitalizacji prostej bądź techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Stosując technikę kapitalizacji prostej wartość nieruchomości wyraża się jako iloczyn stałego źródła dochodu rocznego prawdopodobnego do zdobycia z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz wskaźnik kapitalizacji. Może to być również iloraz źródła stałego dochodu rocznego oraz wskaźnika kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji ukazuje czas zwrotu środków wydanych na zakup nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, pokrytych przez możliwe do wygenerowania dochody z owych nieruchomości podobnych.

Wartość nieruchomości wycenianej przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni dochodów wyraża się sumą zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów prognozowanych do osiągnięcia z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w latach prognozowanych zwiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe zakłada, że wartość nieruchomości wynosi tyle ile wyniosą koszty jej odtworzenia pomniejszone odpowiednio o wartość jej zużycia. Stosując owe podejście formułuje się osobno koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego elementów składowych. Kosztem nabycia gruntu uznaje się wartość rynkową terenu o takich samych właściwościach. Koszt odtworzenia części składowych definiuje się jako koszty poniesione w celu odtworzenia lub zastąpienia elementów składowych gruntu pomniejszone o stopień zużycia tych elementów. W podejściu kosztowym wyróżnia się dwie metody szacowania: metodę kosztów odtworzenia lub metodę kosztów zastąpienia.

Stosując metodę kosztów odtworzenia, owe koszty związane są z odtworzeniem elementów składowych należących do gruntu wykorzystując tą samą technologię i materiały jakich użyto do zbudowania owych części składowych. Nie w każdym przypadku budynek odtwarzany musi być repliką budynku wycenianego, musi on być na tym samym poziomie funkcjonalnym, co jest istotne dla budynków starych, gdzie problemem jest szacować ceny materiałów i robót związanych z budową. Aby zastosować metodę kosztów odtworzenia powinno się dysponować danymi takimi jak: dane techniczne o budynku, ceny materiałów, koszt robót budowlanych, stopień zużycia budynku wycenianego.

Metoda kosztów zastąpienia definiuje koszty zastąpienia jako wszystkie wydatki związane z zastąpieniem elementów składowych gruntu elementami o takich samych cechach i funkcjach jednak przy użyciu obecnie dostępnych technologii i materiałów. Bazą w zastosowaniu tej metody jest oszacowanie kosztów związanych z odtworzeniem nieruchomości tak samo funkcjonalnej przy użyciu obecnie stosowanych technologii i materiałów budowlanych.

W podejściu kosztowym wyróżnia się takie techniki szacowania jak:

• technika szczegółowa,
• technika elementów scalonych,
• technika wskaźnikowa.

Technika szczegółowa za koszty odtworzenia lub koszty odtworzenia przyjmuje określoną wartość koniecznych do wykonania robót budowlanych i pojedyncze ceny owych robót lub powstania owych części składowych. W szczególności owa technika opiera się na dokładnej inwentaryzacji technicznej o obmiarowaniu wycenianej nieruchomości.

Stosując technikę scalonych elementów określa się wartość odtworzeniową jako sumę scalonych elementów robót budowlanych. Koszt pojedynczych części robót jest wyliczany na podstawie iloczynu liczby scalonych części jednorodnych robót i odpowiadających im cenom jednostkowym, wliczając w to koszty pośrednie oraz zysk kalkulacyjny.

Technika wskaźnikowa ujmuje koszty jako iloczyn ceny wskaźnikowej i liczby jednostek odniesienia, dla których owe ceny ustalono. Tę technikę stosuje się tylko w przypadku, gdy dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny istnieją podobne obiekty z określonymi już cenami wskaźnikowymi. Wartość ta jest ilorazem ceny wskaźnikowej oraz ilości jednostek odniesienia, dla których cenę ustalono.

Podejście mieszane

Podejście mieszane stosuje się wtedy, gdy nie można wykorzystać pozostałych podejść do oszacowania wartości nieruchomości. Podejście mieszane jest połączeniem trzech podejść: porównawczego, dochodowego i kosztowego. Owe podejście stosuje się również w przypadku, gdy wymagają tego przepisy prawa lub gdy występują specyficzne formy własności lub cech nieruchomości. Wykorzystuje się w tym celu 3 metody: pozostałościową, kosztów likwidacji, wskaźników szacunkowych gruntu.

Metoda pozostałościowa znajduje zastosowanie, gdy szacowana jest wartość rynkowa nieruchomości, na której mają wystąpić roboty budowlane (odbudowa, przebudowa, rozbudowa, montaż, remont). Wartością nieruchomości jest wtedy różnica wartości nieruchomości po wykonanych robotach i wartości prognozowanych kosztów robót, biorąc pod uwagę zyski inwestora z rynku nieruchomości podobnych. Ową metodę stosuje się, gdy nie można wykorzystać podejścia porównawczego lub dochodowego, dysponuje się danymi o zakresie i rodzaju robót budowlanych, w zastosowanych elementach podejść bierze się pod uwagę dane odwzorowujące stan rynku.

Metoda kosztów likwidacji bazuje na technikach podejścia kosztowego. Stosuje się ją, gdy elementy składowe nieruchomości przeznaczone są do rozbiórki. Wartość nieruchomości wynosi wtedy tyle ile wynosi koszt nabycia gruntu z uwzględnieniem kosztów usunięcia części składowych. W przypadku istnienia możliwości odzyskania materiałów z rozbiórki wartość nieruchomości powiększa się o odpowiednią kwotę.

Metodę wskaźników szacunkowych gruntu pozwolę sobie pominąć ze względu na jej rzadkie wykorzystanie.

Opracowując ten wpis opierałem się na swojej pracy dyplomowej, którą miałem przyjemność obronić podczas studiów podyplomowych.

W kolejnym wpisie przedstawię warsztat rzeczoznawcy majątkowego. Opiszę jakich narzędzi używam osobiście oraz przedstawię analizę danych transakcyjnych wykorzystując elementy tzw. data science z użyciem języka programowania Python.

Rzeczoznawca majątkowy
Mateusz Piętak, FRM

Słowa kluczowe: rzeczoznawca Wrocław, rzeczoznawca majątkowy Wrocław, rzeczoznawca nieruchomości Wrocław, wycena nieruchomości Wrocław, wycena nieruchomości Nowa Sól, operat szacunkowy Wrocław, operat szacunkowy Nowa Sól, wycena mieszkania Wrocław, wycena mieszkania Nowa Sól wycena domu Wrocław, wycena nieruchomości komercyjnych Wrocław